Mayor Sutcliffe’s Housing Acceleration Task Force is suggesting a five-year break for developers from paying community benefits charges (CBCs). These charges are often used to support affordable housing and public amenities in our neighbourhoods. The proposal would remove millions of dollars we could spend in ways residents need.
Council should reject this recommendation.
The proposal is one of many made by the task force that seek to address hurdles to increased levels of homebuilding in Ottawa. Most of the recommendations will work to increase the incentive to build.
The task force’s recommendations are available in a report (available here). This will be voted on by the Financial and Corporate Services and Planning and Housing Committees on October 1. To be clear, we need to spur more housing construction and the recommendations should be generally supported by Council. One proposal in particular – to give developers a five-year break from CBCs – should be rejected.
CBCs are a tool that puts a certain percentage of a project into capital projects in the public interest. In our ward, we have used these types of benefits to enable affordable housing projects, fund road safety improvements, and more. As an example, I usually ask that a significant portion of benefits go into our ward’s affordable housing fund. I am planning to use CBCs to help build a new refrigerated rink at the Granite site, and to fund sidewalk construction that otherwise won’t get done.
The proposal to give developers a holiday from paying those CBCs is well-intentioned. We need more housing and while no one fee or charge will make or break a project, the cumulative effect of those is a drag on construction starts. But a five-year holiday will starve the system of funds needed to help make intensification more liveable. After years of spendthrift budgets, they are one of the few funding sources we have to build the public infrastructure we need.
There is no guarantee that removing CBCs for five years will actually spur starts, nor in-depth analysis to demonstrate the need. Further, forecasting economic conditions five years from now is a fool’s errand. At the very least, Council should insist on a shorter pilot – 18 months – to see whether this actually helps.
Le groupe de travail sur l’accélération du logement du maire Sutcliffe propose d’accorder aux promoteurs une exemption de cinq ans du paiement des redevances d’avantages communautaires (RAC). Ces redevances servent souvent à soutenir le logement abordable et les équipements publics dans nos quartiers. Cette proposition priverait les résidents de millions de dollars qui pourraient être investis dans les besoins de ces derniers.
Le Conseil devrait rejeter cette recommandation.
Cette proposition s’inscrit dans le cadre de nombreuses autres propositions du groupe de travail visant à surmonter les obstacles à l’augmentation de la construction résidentielle à Ottawa. La plupart des recommandations viseront à accroître l’incitation à construire.
Les recommandations du groupe de travail sont présentées dans un rapport (disponible ici). Ce rapport sera soumis au vote des Comité des finances et des services organisationnels et de la planification et du logement le 1er octobre. En clair, nous devons stimuler la construction de logements et le Conseil devrait généralement appuyer ces recommandations. Une proposition en particulier, celle d’accorder aux promoteurs une exemption de cinq ans du paiement des RAC, devrait être rejetée.
Les RAC sont un outil qui permet d’investir un certain pourcentage d’un projet dans des projets d’immobilisations d’intérêt public. Dans notre quartier, nous avons utilisé ces avantages pour financer des projets de logements abordables, des améliorations de la sécurité routière, et bien plus encore. À titre d’exemple, je demande généralement qu’une part importante de ces avantages soit versée au fonds pour le logement abordable de notre quartier. Je prévois d’utiliser les CBC pour contribuer à la construction d’une nouvelle patinoire réfrigérée sur le site Granite et pour financer la construction de trottoirs qui, autrement, ne se concrétiseraient pas.
La proposition d’accorder aux promoteurs une dispense de paiement de ces CBC est bien intentionnée. Nous avons besoin de plus de logements et, même si aucun frais ni aucune charge ne suffisent à assurer la réussite ou l’échec d’un projet, leur effet cumulatif freine les mises en chantier. Or, une dispense de cinq ans priverait le système des fonds nécessaires pour rendre la densification plus vivable. Après des années de budgets dépensiers, ils constituent l’une des rares sources de financement dont nous disposons pour construire les infrastructures publiques dont nous avons besoin.
Rien ne garantit que la suppression des CBC pendant cinq ans stimulera réellement les mises en chantier, et aucune analyse approfondie ne permet d’en démontrer la nécessité. De plus, prévoir la conjoncture économique à cinq ans est une tâche ardue. À tout le moins, le Conseil devrait insister sur un projet pilote plus court – 18 mois – pour voir si cela aide réellement.